科技城二手房市场一骑绝尘，2015年后的品牌新房到如今，一路高歌猛涨，早早站上4万+/㎡，大有冲刺5万/㎡的趋势！
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2021年苏州这个板块全面爆发！二手房或冲上5万/㎡？
随着狮山，园区核心板块新盘逐渐清盘，2020苏州楼市即将划上句点。
没想到，却有人在年末贡献上“千人抢房”的大场面！
这场“抢房大战”发生在2020年苏州楼市最火的板块——科技城，没有之一。
为什么科技城今年板块热度飙升如此迅速？
我今天花了大量时间，从土拍、新房二手房市场、板块发展等多个方面，深度复盘了科技城板块发展情况，惊讶发现：现在的科技城正在蓄力爆发，新房供应剧增！二手房价大有冲上5万/㎡的架势！很可能成为2021年热门大爆款板块！
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科技城土拍爆火
大牌开发商争先抢驻！
今年，科技城在土地市场中，出尽了风头。
12月科技城两场土拍，先后诞生两宗高价地。开拍当天，土拍火爆程度堪称“前无古人”，刷新历史记录！三次土拍中止，“一度易主”，上百家房企激烈竞价，才被大悦城控股、保利拿下。
追溯科技城过往土拍历程，会发现每逢土拍，科技城都是场场爆！
1、2017年2月：金茂竞得苏地2016-WG-82号地块（科技城金茂府），楼面地价17667元/㎡；2、2018年2月：苏高新竞得苏地2017-WG-85号地块（苏高新熙境云庭），楼面地价14970元/㎡；3、2019年11月：招商竞得苏地2019-WG-48号地块（前山澜庭），楼面地价13089元/㎡；4、2020年3月：恒泰竞得苏地2020-WG-5号地块（浅悦静庭），楼面地价12378元/㎡；5、2020年6月：中海竞得苏地2020-WG-48号地块，楼面地价18566元/㎡，成为板块新地王！
为什么科技城土拍这么火？
一是板块价值，作为四大新城之一，科技城板块发展起点高，zf大力支持，对开发商来说正是大刀阔斧开干的好时期；
二是，出让的住宅地块位置都不差，周边商业、学校、轨交等配套应有尽有，这对开发商来说，进入科技城就相当于拿到了高配的地段和配套，还怕房子卖不出去吗？
▲科技城实景，图片来自网络
三，是价格红利。最敏感的价格，科技城也控制的非常好。
从当前地块楼面价来看，科技城的地价和其他三大新城基本一致，目前尚未有地价超2万/㎡的。
科技城从源头上限制了地价，相对低的地价，新房价格又在3万/㎡左右，这样一来开发商就有空间可以做好产品，成本和利润都能控制，存在可观的溢价空间。
板块内的新房价格也低于二手房价格，对买房人来说买新房更有优势。
在相应“限价”的基础上，存在一定的溢价空间，各大房企对于科技城的认可度高，不惜溢价拿地，也要入驻科技城。
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2021年7大新盘集中供货
科技城楼市再掀高潮！
地价直接影响新房价格！随着土拍火热，板块内新房一直处在供不应求的状态中。
• 2020年至今，科技城年度供应量达42万方，为近五年最高值，同比去年，上涨123%！
▲图源土拍网
随着12月土拍落槌，到2021年，科技城预计有7大新盘集中供货！定位基本都是高端改善项目！且周边配套利好清晰可见！
1、科技城金茂府，科技城新房价格天花板，备案价约3.1-3.3万/㎡。目前建面约110-142㎡的精装高层在售，明年加推约142㎡的洋房。项目一期已交付，实景小区可见，二手房也已有成交。项目还有商业、人才公寓地块。
2、熙境云庭，备案均价约2.8万/㎡，目前建面约97-140㎡装修高层在售，近期已现房交付。
3、浅悦静庭，备案均价约2.85万/㎡，目前建面约97-142㎡精装高层在售，近期已开盘，开盘当天去化约8成！项目自带约4.7万方商业，辐射周边小区。
4、前山澜庭，位于苏州金融小镇，受金融小镇配套辐射。项目备案均价约2.8万/㎡，低密洋房社区，近期即将加推3宗新地块共12栋精装洋房，建面约110㎡。
5、中海35号地块，科技城新地王，地价18567元/㎡，需现房销售，位于苏州金融小镇南部，目前已动工。项目共有6宗地块，打造56幢低密住宅，预计是洋房产品。
6、大悦城73号地块，楼面地价16347元/㎡，地块位置非常好，地块南边是新区实验初中锦峰路校区，北边是科技城实验小学，双学校环绕，未来溢价想象空间非常大。
7、保利74号地块，楼面地价15860元/㎡。12月11日土拍中，141家房企（含马甲）激烈报价，最终被保利拿下。地块紧邻熙境云庭项目。
随着这些新盘的入市，科技城整体房价有可能再次被拔高。
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科技城二手房挂牌均价超过狮山！
板块房价要冲上5万/㎡？
据链家网数据显示，目前科技城板块二手房挂牌均价是3万/㎡，整个高新区的二手房挂牌均价2.9万/㎡。
科技城二手房价高于平均线，这是什么概念？
很简单，科技城二手房市场跑赢了新区大多数板块，甚至超过狮山。
ps：因为有一些小区拉低狮山板块均价，链家网显示狮山二手房挂牌均价约2.2万/㎡。当然，狮山核心地段的二手房价早就超4万/㎡了。
科技城二手房挂牌价主要集中在2-4.6万/㎡左右，板块内的次新房小区像科技城金茂府、朗诗绿洲天屿、景瑞无双二手房挂牌价已突破4万/㎡。
再深入扒一扒这些头部小区，会发现已经有部分业主的挂牌价冲上5万/㎡了！比如，朗诗绿洲天屿有房源挂牌价高达57889元/㎡！
有人可能说，挂牌价是房东个人行为，无法说明真实行情。可事实上，当真实的成交价摆在眼前，你会发现科技城的二手房价上升趋势非常明显！
据链家网二手房最新成交数据显示：
• 朗诗绿洲天屿，二手房成交单价在今年5月份就突破4.8万/㎡；
• 景瑞无双，5月二手房成交单价达到约4.1万/㎡；
• 科技城金茂府，9月二手房成交单价高达约3.9万/㎡。
当科技城二手房价比园区、狮山新房要高，新房价格却远远低于园区、狮山的时候，板块楼市的上升渠道，就非常清楚的摆在你眼前了。
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地铁+学校+太湖科学城
科技城利好大爆发！
最后，简单复盘一下科技城今年的利好大事件吧。
说实话，科技城是最不缺教育配套的，没有一座新城像科技城这样，拥有完善的一站式教育配套，从幼儿园到大学，一应齐全！
除了教育配套完善，还有一大批新兴科技产业、大院大所落地，吸引约6万的高层次人才进入。
有产业，有人，但这还不够。三不五时，zf就在科技城巨资砸下大利好！
▲科技城实景，图片来自网络
1、交通升级！地铁、高铁都来了！
今年10月份，新区发布文件提及“规划新增轨道9、11、13、18、21号线加快覆盖至科技城”。当科技城全面进入轨交时代，板块能级再度爆发！
▲文件截图
2、南大苏州校区开工！
近期，南大苏州校区已正式开工，预计2023年整体完成交付使用。从幼儿园到大学，科技城优质教育配套一站式齐全。
3、太湖科学城横空出世！
太湖科学城是今年最大的黑马！从项目首发到规划基本落地，速度之快令人吃惊！
但也看出zf造新城的决心！这是一个要举全市之力打造的新板块，对标上海张江科学城。太湖科学城与科技城紧邻，可以说是科技城的升级2.0版本，在产业、人才上，两个板块互惠互利，发展大有可为。
没有坚实的筑底，板块房价飙涨，容易出现虚高的行情，挤掉泡沫后，则会出现一地鸡毛的尴尬境地。
但科技城，从一开始的定位就是走高的，对标园区发展的。即使没有地铁的情况下，科技城房价也率先突破3万/㎡，更不用说在今年砸下众多巨资利好后，板块价值再度攀高。
2021年，科技城大有可期！
以上就是今天的内容，你看好科技城发展吗？欢迎在评论区留言交流，也欢迎加我微信，和我讨论。
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